Comment calculer la rentabilité locative de son investissement immobilier ?
Acheter un bien pour le louer permet de se constituer un patrimoine et de percevoir un revenu complémentaire. Mais combien votre investissement immobilier vous rapporte-t-il ? Pour connaître sa performance, vous devez calculer sa rentabilité locative.
Évaluer le rendement brut
Le rendement brut représente, en pourcentage, le rapport entre le prix du logement et les loyers générés chaque année. C’est un bon indicateur pour comparer deux produits que vous avez repérés.
Pour le calculer, vous avez besoin de connaître le coût d’achat, frais de notaires inclus, et le montant des loyers que vous pourrez appliquer.
La formule de calcul est la suivante :
(Montant du loyer x 12 mois) x 100/prix d’achat
Par exemple, si vous achetez un deux-pièces à 220 000 euros dans le vieux Lille et que vous percevez 800 euros chaque mois, la rentabilité du bien sera de 4,36 % [(800*12) * 100/220 000].
Pour savoir quel loyer vous pouvez espérer, analysez les annonces pour des locations de même superficie et dans le même quartier. Restez attentifs aux prestations pour comparer des produits de même valeur. Un appartement dans un bâtiment ancien et mal isolé se louera moins cher qu’une même surface dans un programme neuf. Les logements tout juste achevés ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) répondent aux dernières normes en matière d’isolation phonique et de consommation énergétique (RT 2012 ou RE 2020). Ils offrent des rangements et, la plupart du temps, un espace extérieur. Les immeubles conçus récemment sont également dotés d’un ascenseur, de places de parking, d’une cave, d’un garage à vélo… Autant de services très appréciés des locataires qui vous permettront de vous positionner dans la fourchette haute des prix du marché. Si vous souhaitez profiter de l’attractivité lilloise pour votre investissement, voici des programmes qui pourraient vous intéresser : https://www.superimmoneuf.com/appartement-neuf-lille-59
Calculer la rentabilité nette
La rentabilité nette est inférieure au rendement brut. Elle prend en compte l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien. Ce pourcentage exprime la performance de votre investissement locatif une fois les dépenses qui vous incombent déduites.
Elle se calcule à l’aide de cette formule :
(Montant du loyer x 12 mois) - charges et frais * 100/prix d’achat
Les charges à retenir sont :
- les taxes et impôts non récupérables auprès du locataire (taxe foncière notamment) ;
- l’assurance propriétaire non occupant et la garantie de loyers impayés (GLI) ;
- les frais de gestion locative ;
- les dépenses d’entretien non imputables au locataire (travaux d’amélioration de la copropriété notamment) ;
- les charges de copropriétés non récupérables ;
- les intérêts d’emprunt.
Si l’on estime les coûts pour votre deux-pièces lillois à 2 000 euros par an, votre rentabilité nette sera de 3,45 % ([(800*12)-2 000]*100/220 000).
Inclure les avantages fiscaux pour connaître le rendement net-net
La fiscalité fait partie de la performance d’un investissement locatif. Vous pouvez donc l’intégrer à vos prévisions. On parle alors de rendement net-net ou de rentabilité nette-nette.
Chaque année, vous a href="/● https://ww.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/impot-revenu-revenus-fonciers-location-vide">"éclarez vos revenus fonciers et ils sont ajoutés à votre revenu fiscal de référence. Votre assiette d’imposition est donc plus élevée. Mais acheter pour louer donne aussi accès à de nombreux dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie. En fonction du type de bien que vous acquérez et des conditions de location, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt, un abattement sur vos recettes ou une déduction sur votre revenu fiscal de référence.
Par exemple, si vous louez votre F2 lillois meublé sous le régime dua href="/● https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fisclit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/location-meubl%C3%A9e-non-professionnelle-lmnp">"loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers collectés. Vous serez donc imposés sur la base de 4 600 euros et non 9 000.
Tout placement comporte des risques. En immobilier, les principaux sont la vacance locative et les loyers impayés. Si vous souhaitez les intégrer à vos simulations, vous pouvez effectuer les différents calculs en vous projetant sur 11 ou 10 mois de recettes au lieu de 12.
Article proposé et rédigé par Superimmo